房地产围墙广告 5月1日起，房地产业将归入营改增试点规模。
　　试点后税负是不是会添加？日前，省国家税务局有关担任人在承受记者采访时表明，新政的方针将保证房地产业税负只减不增。
　　新增不动产所含增值税可分2年抵扣
　　新政施行后，不管是工业、商业等原增值税纳税人，仍是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。
　　详细怎样操作？营改增试点计划清晰：5月1日后获得的不动产在建工程或获得的按固定资产核算的不动产，其进项税额（即获得不动产所含的增值税）应自获得之日起分2年从销项税额中抵扣，两年的抵扣份额依次为60%、40%。
　　举例来说，某公司花费5000万元置办一栋办公楼，置办费用中所含的5000万元/（1＋11%）×11%=495.5万元的增值税可分两年进行抵扣，按份额第一年抵扣297.3万元，第二年抵扣198.2万元。
　　省国家税务局有关担任人提示，所谓获得不动产，就是以直接采购、承受捐赠、承受出资入股、自建以及抵债等各种形式获得不动产。破例的是，房地产开发公司自行开 发的房地产项目、融资租入的不动产以及在施工现场修建的暂时修建物、构筑物，不履行分期抵扣方针，其进项税额可一次性抵扣。
　　“由此看来，营改增将鼓舞公司出资不动产扩展运营，从而推进房地产去库存。”上述担任人表明。
　　核算出售额时可扣减土地价款
　　预收款预征率降至3%
　　“营改增后，税率从5%进步到11%，公司的税负会不会大幅提升？”龙岩金茂置业房地产有限责任公司董事长曾新锡有些担忧。
　　省国家税务局有关担任人回应，之前房地产业营业税税率是5%，营改增后增值税税率进步到11%，但并不意味着实践税负进步。
　　关于通常纳税人而言，在增值税扣税凭据获得完全且合法有用的状况下，购进货品或承受应税劳务等所付出的增值税额均可抵扣。而跟着不动产置办、修建安装等项目归入抵扣链条，其抵扣规模将比以往更大。
　　尤为需求留意的是，试点计划还清晰，房地产开发项目依照通常计税办法核算增值税额时，能够从出售额中扣减向政府、土地管理部门等直接付出的相应土地价款。“土地价款占了总出售额的大头，这一规则表现了增值税只对增值额征税的特色，有利于降低房企税负。”上述担任人说。
　　以房地产开发公司出售其自行开发的项目为例，每套售价100万元，其间含土地出让金30万元，修建材料20万元，设计费5万元。原先需交纳营业税为100 万元×5%=5万元，而营改增后需交纳增值税为（100万元-30万元）/（1+11%）×11%-5万元/(1+6%)×6%-20万元 /(1+17%)×17%=3.75万元，较原营业税少缴1.25万元。
　　考虑到营改增之前不少房地产开发商获得进项税额发票困难的状况，试点计划出台了一系列过渡办法，保证职业税负只减不增。比方，房地产公司试点前开工的老项 目能够挑选依照5%的征收率简便计税。需求留意的是，假设纳税人挑选简便计税办法，就不能够从出售额中扣减相对应的土地价款。
　　此外，在营业税准则下，房企关于预收的房款应依照5%的税率预交税款，但营改增以后，只需按3%的预征率预缴。这一改动将降低房地产公司的现金占用率，提升赢利空间。
　　二手房买卖税负不会添加
　　实践稍微降低
　　营改增后，二手房买卖税负是不是会添加，亦是社会重视焦点之一。
　　这里分两类状况作详细阐明。
　　第一种状况，据省国家税务局有关担任人介绍，二手房买卖的营改增方针充分考虑了与营业税方针的平稳对接，不只税负不会添加，并且会由于税基减小（价内转价外）的影响，使实践税负稍微降低。
　　根据新规，营改增施行前（即4月30日前）获得不动产的通常纳税人，计税时首先要区分出售的该不动产是不是归于自建。假设对错自建不动产，能够将扣减不动产 置办原价或获得不动产时的作价后的余额为出售额；假设是自建不动产，就要按获得的悉数价款和价外费用计税。但不管上述哪种状况，纳税人均能够挑选按通常计 税办法（税率11%）或简便计税办法（征收率5%）核算交纳增值税。二者的首要差异在于，通常计税办法可抵扣进项税款。
　　关于挑选简便计税办法的纳税人，尽管营改增前后均按5%核算应纳税款，但由于税基减小（由价内转为价外），税负较原营业税略有降低。
　　以通常纳税人出售获得的2013年非自建不动产为例，假定获得报价为100万元，原购价为60万元，营改增之前，需交纳营业税为（100万元-60万 元）×5%=2万元，营改增以后，按简便计税办法，仅需交纳增值税为(100万元-60万元)/(1+5%)×5%=1.9万元,税负比原先有所降低。销 售自建不动产也如此，税负相同降低。
　　另一种状况，通常纳税人出售营改增后（即2016年5月1日后）获得的不动产，应依照通常计税办法计税，不行再挑选简便计税方法，但受价外计税、抵扣等要素影响，税负仍然不会添加。
　　例如，某通常纳税人公司出售一幢其2016年5月自建的不动产，获得价款100万元，该不动产选用清包工方法修建，自行采购修建材料30万元，施工本钱 20万元，在获得悉数合法有用抵扣凭据状况下，所需交纳的增值税为100万元/（1+11%）×11%-30万元/（1+17%）×17%-20万元 /（1+3%）×3%=4.96万元，相较于原应缴营业税100万元×5%=5万元相同略有降低。
　　自己出售、租借房子税费整体降低
　　家住泉州市区某小区的颜女士在10年前采购了一套住宅，其时购入价为23万元，现在易手价达130万元。如今，她想出售此套住宅，却不知营改增后对自己交税有多大影响。
　　像颜女士相同，大众遍及重视自己卖房、租借房是不是要多交税的疑问。
　　根据文件规则，我省营改增以后自己将采购缺乏2年的住宅对外出售，应依照5%的征收率全额交纳增值税；自己将采购2年以上(含2年)的住宅对外出售，免征增值税。也就是说，颜女士卖掉这套住宅，不需交纳增值税。
　　假设颜女士卖的这套房子是在1年前获得的，应以转让时所获得的悉数价款作为出售额核算应纳税款，不能扣减购入的价款，她应交纳的增值税为130万元/（1+5%）×5%=6.19万元，相较于原应缴营业税130万元×5%=6.5万元相同略有降低。
　　关于租借房而言，自己租借住宅依照1.5%核算应纳税额，由于税基减小（由价内转为价外），实践税负随之降低。
　　国家税务局有关人士给记者算了一笔账，假设租借住宅月租金为4万元，那么试点前需交纳营业税为4万元×1.5%=0.06万元，试点后，仅需交纳增值税为4万元/（1+5%）×1.5%=0.057万元。
　　以上这些方针，均为现行二手房买卖营业税方针的平移。出于增值税价税分离的考量，不只应缴增值税较原营业税削减，以其为计税根据的各种附加税费也随之降低。因而，自己出售、租借房子的税费整体是降低的。
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