贵州毕节墙体广告 原标题：深圳官方解读土地运用权续期
　　近日，温州房屋20年土地运用权到期事情引发社会高度关注。昨晚，深圳市规划和疆土资源委员会经过其官方微博发文对深圳土地运用权续期有关规则停止详 细阐明。深圳市规划和疆土资源委员会表示，1995年9月18日前与深圳市规划和疆土局已签署《土地运用权出让合同书》的土地，顺延至国度法定最高年期， 不用补交地价。1995年9月18日后签署的土地运用权到期后，如何续期、能否需求交纳地价等问题，深圳市正在研讨制定相关政策。据新华社钟欣
　　■续期缘由
　　昨晚，深圳市规划和疆土资源委员会表示，深圳市出台的有关土地运用权续期的规则与深圳的土地管理制度沿革密不可分，深圳于1982年出台了《深圳经济 特区土地管理暂行规则》。该规则初次规则经过行政划拨方式供给运营性用地，并且规则了相应用处的土地运用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住 宅用地50年等。这与国度规则的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是深圳市目前曾经到期土地需求续期的主要缘由。
　　1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台施行，条例明白特区国有土地实行有偿运用和有偿转让，有偿出让国有土地运用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式，土地运用年限依据实践需求肯定，但不得超越50年。
　　1994年，《深圳经济特区土地运用权出让条例》出台，条例规则土地运用权最高运用年限为50年。
　　1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修正了《深圳经济特区土地运用权出让条例》第十一条作如下修正：“土地运用权的最高运用年限为七十年，不同用处的土地运用年限按国度规则执行。”
　　■目前规则
　　1995年9月18日前与深圳市规划和疆土局已签署《土地运用权出让合同书》的土地，顺延至国度法定最高年期，不用补交地价。
　　1996年深圳市政府根据市人大决议，发布了《深圳市人民政府关于土地运用权出让年期的公告》。公告规则：凡与深圳市规划疆土局签署《土地运用权出让 合同书》的用地，其土地运用最高年期按国度规则执行，即：寓居用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、文娱用 地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
　　在该公告之日（1995年9月18日）前已签署《土地运用权出让合同书》的，其土地运用年期按以上规则，自出让合同规则的起始日期推算、顺延即可，不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变卦产权的，在办理变卦产权手续时确认、顺延。
　　深府[2004]73号文件处理的对象特指在深圳特定历史阶段构成的、特殊的行政划拨用地问题。
　　随着深圳市最早一批经过行政划拨方式获得的运营性用地（20年）的陆续到期，深圳市初次集中呈现了国有土地运用权期满的问题。为妥善处理该问题，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规则》（深府[2004]73号）发布实施。
　　该规则所针对的对象是在深圳市房地产权益证书注销的土地运用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地运用年期已届满的房地产。
　　《若干规则》明白上述用地在不改动用处的状况下，按有偿运用土地的准绳延长土地运用年期，其中一种延长方式就是补交地价签署土地出让合同，在国度规则的最长土地运用年期减去已运用年期的剩余年期范围内商定年期内，补交地价数额为相应用处公告基准地价的35%。
　　1995年9月18日后已签署《土地运用权出让合同书》的土地运用权到期后，如何续期、能否需求交纳地价等问题，深圳市正在研讨制定相关政策。
　　■专家释疑
　　1全国有几中央面临“温州窘境”？
　　记者调查发现，房屋土地实践运用年限低于相应土地最高年限规范的现象，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地均呈现相似土地运用年限不一的状况。
　　事实上，本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的局部物业土地运用权，曾经到达20年期限，成为国内首批土地运用权年限到期的案例。深圳市后来出 台计划，明白土地运用权年限到期的房地产，能够经过补交地价或支付土地租金方式延长土地运用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用处公告基准地价的 35%。
　　青岛市局部区域一些住宅用地运用权期限，也只要20年或30年。公开材料显现，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年运用年限的住宅用地共计41宗，总用空中积667.5亩，其中局部小区土地运用年限已到期。
　　重庆市民张先生通知记者，在其他城市置办商品住宅，土地证上运用年限都是70年，但在重庆购置的房屋土地证上，运用年限都只要50年，“这种状况十分 普遍”。据当地业内人士引见，重庆市规划肯定的土地用处不少为综合用地，因而从1994年起，在土地出让签署合同中，包括寓居在内的综合用地运用年限均为 50年。
　　全国范围内，此类房屋物业土地运用权年限不一的状况到底有几？据有关部门引见，土地出让大都是各地自行组织施行，具有一定灵敏性，因而全国到底有几住宅用地运用年限低于70年，目前没有细致数据，不过这种状况在全国并不少见。
　　2说好的房屋70年权限为何“缩水”？
　　参与物权法起草的一些人士表示，公众首先要明白，房屋一切权和土地运用权不同。房屋一切权即房产权，是私有财富权的一种，受宪法和物权法维护，没有期限限制。而土地运用权是有期限的，目前规则的住宅用地最高运用年限是70年。
　　之所以目前一些中央呈现20年、30年、50年等不同运用年限，中央政府提出的理由主要有三类：
　　——在政策范围内调整。温州市疆土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开端执行时，该市在不超越寓居用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。
　　中央疆土部门称，土地运用年限降低，可减少交纳相应的土地出让金，在一定水平上可降低房价，让利给终端消费者。
　　——便当管理和处置。重庆市疆土局在解释为何土地运用权期限是50年时称，由于重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限肯定不同出让年限，势必会呈现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不分歧的状况，带来处置艰难。
　　——先试先行地域历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地运用权最高年限之前，已在国有土地运用权出让上先试先行，呈现了局部遗留问题。
　　广东省房地产研讨会会长黄远华以为，除此之外，还有局部住宅用地因开发商囤地等缘由招致运用年限“缩水”。
　　3住宅用地运用权到期该怎样办？
　　专家引见，目前，关于住宅用地运用年限续期的法律根据主要是物权法第一百四十九条规则，“住宅建立用地运用权期间届满的，自动续期”。
　　中国人民大学民商事法律科学研讨中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规则，“经批准准予续期的，应当重新签署土地运用权出让合同，依 照规则支付土地运用权出让金”。但城市房地产管理法关于物权法而言，是旧法，依照新法优于旧法的准绳，目前还是应该遵照物权法的相关规则。
　　中国社会科学院经济所研讨员汪丽娜等以为，固然物权法明白提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不肯定性，目前来说难以操作。 “土地运用期限规则20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地运用权，续期假如不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他曾经交纳70年 出让金的业主也是不公平的。”
　　有专家指出，商定20年以及没有到达最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交商定年限与70年土地运用权期间的出让金差价。
　　但也有局部学者持不同见地，以为“补差价”的做法没太必要。“土地出让年限的利益落差是由中央政府当年决策形成的，假如让如今的住户来承当本钱，既不公平也很难施行。”浙江大学房地产研讨中心专家田传浩表示。
　　那么，关于70年土地运用权到期的房产又该如何续期？应有归还是无偿？杨立新以为，有两个方法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由获得永世性住宅建立用地运用权的权益人向国度交纳税金。
　　汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大局部的积存买房，房屋的增值不是由于房屋自身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不太合理，能够意味性交一点。
　　汪丽娜、杨立新等以为，在强调法治社会的今天，首先需求明白的是，要坚持有法必依，严厉落实物权范畴的立法成果，加强人民大众对国度物权制度的自信心； 另一方面，针对物权法规则并不详尽的理想，经过充沛汲取民意及标准的程序，尽早出台关于土地出让续期的施行细则，缓解公众焦虑。