安徽蚌埠墙体广告　　就目前透显露的房地产行业信号来看，政策、资本市场的口子都在收紧。

《证券日报》记者留意到，在因城施策的调控方向下，“限购”曾经从一线城市蔓延至个别四线城市，而多数三、四线城市房地产市场去库存仍是重要任务；从货币政策看，房地产行业相关信贷政策在适度收紧，央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

对此，同策咨询研讨部总监张雄伟向记者表示，随同着融资渠道的逐渐收紧，房企运营风险越来越大。正如近期《证券日报》接触的多家房企高层所示，今年的调控政策十分严厉，其效果可能在下半年凸显出来，房企要有所准备。

多城楼市调控加码

今年3月份以来，在不到10天的时间内，杭州、南昌、崇礼和北京等地都出台了有关房地产调控的政策。其中，杭州调控晋级，外地人购房需求连续交纳两年社保；南昌扩展限购限贷范围，昨日更是传出有房人不能再买房的音讯；崇礼楼市限购晋级，环北京地域已有8城限购。此外，北京出台了自住房的补充政策。

更值得关注的是，重庆、南京、北京等多个城市对新建住宅限价都开端趋严，这对房企打击较大，特别是上市房企有业绩压力，僵局难破。

“我们原本想卖更高，但是不给预售证，每次拿证的新房只能比上一批拿证房源加价10%，但实践同区域内，供量并缺乏，简直没几新房可售，我们只能分多批拿证。”某热点二线城市一位房企营销高层向《证券日报》透露，假如放开限制，房价可能会翻番，但关于这样一种僵局，“我们是不敢捂盘不卖的，由于业绩压力在这里，如此大致量的项目，若积压存货，很可能招致项目无法有效运转，对集团层面形成更大压力”。

事实上，同样在限价上越发严厉的政策在多个城市都存在，无论是一线城市还是二线热点城市。

对此，中原地产首席剖析师张大伟向记者表示，从3月份开端，全国的一、二线城市将在过去限购的根底上，增强限价等政策力度，局部区域内投资需求旺盛，将来全国限购范围可能继续扩展。

张雄伟也表示，毫无疑问，曾经调控的中心一、二线城市不会存在松动的时机。但当全国中心一、二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，这些非热点城市可能迎来“活”的机遇，将成为新一轮的楼市热点。

张雄伟进一步称，关于品牌房企来讲，一线城市周边的三、四线城市以至县级市，区域中心城市周边的二、三线城市，中西部地域库存去化周期小于15个月的三、四线城市能够思索时机性规划，施行快进快出的战略，短期内为公司范围奉献销售额。

值得一提的是，在泰禾集团董事长黄其森看来，楼市调控政策会十分严厉，房企要有思想准备。而一季度，泰禾集团正在加紧出货，包括供量较大的北京地域，以此躲避黄其森所判别的“下半年调控效果可显现出来”而带来的风险。

多渠道收紧房企杠杆

事实上，从连续三个月境内公司债无一放行，仅在2月份放行了个别非地产项目，或用于绿色建筑的绿色公司债外，过去为房企输血的大动脉公司债融资渠道仍未放开。

对此，张雄伟表示，就房地产行业来讲，房企的非自有资金曾经制止拿地，房企的杠杆被降低了；房企再融资曾经没有那么容易；房企国内发债的单笔范围大幅降落，总范围趋向也呈现大幅降落，发债的利率也在小幅上升；私募在16个热点城市被叫停；迄今为止依然没有房企直接IPO的案例，将来即便借壳上市也将难上加难。除此之外，央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

张雄伟进一步称，随同着融资渠道的逐渐收紧，房企运营风险越来越大。在张雄伟看来，房企“加杠杆”的资金周期普通为2年，也就是说2017年下半年将是2015年下半年房企开端“加杠杆”资金开端到期的时间。这意味着，2017年下半年，房企初次“加杠杆”的资金将面临归还压力。假如企业无力归还，则面临资金的压力。

而此时，关于房企来讲无非两个处理办法：一是借新还旧，但发债本钱已推高，私募收紧，非自有资金曾经不能用于拿地环节，毫无疑问，资本市场环境曾经收紧，到了下半年，房企经过借新还旧的才能会进一步降低；第二种渠道，就是要加快销售回笼资金，经过销售回款处理资金压力。如今看来，在调控政策从严执行的背景下，市场去化速度大幅降低，到了下半年，市场调整的深度也将进一步加大。届时，房企只要经过“以价换量”的方式处理销售问题，处理目前的资金兑付压力。

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