近两年，西安营商环境持续提升，新注销市场主体不时增长，“写字楼经济”正在西安占领越来越重要的位置。不过，疫情增加了经济不肯定性，写字楼市场亦遭受冲击。那么在此影响下，写字楼市场发作了哪些变化，将来什么样的写字楼产品会更受喜爱？
　　一季度写字楼净吸纳量降落，小业主开端下调租金疫情增加了经济不肯定性，写字楼市场亦遭受冲击。克而瑞一项针对一线城市600座甲级写字楼的调研显现，北上广深作为国内写字楼市场标杆，今年一季度有超越50%的写字楼资产价值降落。这主要是由于局部租户承租扩租意愿削弱，到期不续租、以至期内退租概率提升。相对来说，那些下调了租金或去年四季度已签约优质租户的项目受冲击较小。
　　疫情对西安写字楼市场的影响，主要表现在市场活泼度方面。据世邦魏理仕发布的报告显现，一季度西安写字楼市场新增供给2个项目共11万㎡，即：位于西安城北的正尚国际金融中心C座和D座。由于在疫情迸发期间，租赁活动受限，新租需求呈现延期或暂时停滞，截至一季度末，西安优质写字楼净吸纳量为0.9万㎡，同比降落87%。
　　写字楼净吸纳量，反映出某个市场一段时期内物业租赁净增状况。净吸纳量走弱之下，西安写字楼市场空置率环比上升1个百分点，到达35%。市场需求削弱，一些小业主开端下调租金报价。一季度，西安优质写字楼租金报价环比降落1.1%，每月每平方米87.6元。
　　“在疫情背景下，今年一季度西安优质写字楼成交量和价钱有不同水平缩减和下调，当季成交更多来自存量及春节前收尾客户。”世邦魏理仕西安参谋及买卖效劳办公楼部主管孙奇表示，新增需求受疫情影响，呈现延期或选址滞后，“估计将在第二和第三季度重启。”
　　西安高新区某甲级写字楼停业部担任人引见，往年在新年返工后会有一个租赁小顶峰，一些企业会有新的租赁方案，今年受疫情影响，很多带看难以兑现，招致租赁市场比拟平淡。近期有企业开端重新评价对办公面积的需求，个别敏感的小企业租户存在退租现象。
　　有企业花近4亿在西安买楼，这些行业办公需求活泼虽然写字楼租金走低，但一季度西安市场依然产生大宗买卖。一家教育培训类上市公司逆势砸将近4亿在西安买楼。
　　中公教育2月26日晚公告称，拟运用自有资金3.83亿元购置陕西冠城·九鼎国际1号楼资产，该建筑1-4层为商业，5-18层为办公，将主要用于陕西区域总部及综合学习基地建立运用，总建筑面积为2.35万平方米，位于西安市未央区文景路以西，凤城四路以南。
　　一位房产参谋机构担任人表示，一些大企业已开端恢复生跃，在西安市场寻觅动手物业时机，布置勘察项目等，以至借助视频看标的。据他理解，近期有一家大型互联网公司在西安寻租办公场地，主要用作短视频业务基地，“眼下这个时期租赁本钱比拟低。”
　　世邦魏理仕的报告称，分行业看，科技新媒体、房地产和商务效劳是西安写字楼市场的主要驱动力。其中，疫情期间持续活泼的在线教育，租赁需求在科技新媒体类企业中占比超越60%，并以新设立为主。租赁位置方面，这类企业更喜爱市中心和高新。房地产企业的租赁需求主要集中在高新和城北，而这类企业的租赁目的中，新设立和搬迁晋级各占一半。商务效劳企业的租赁需求则以搬迁晋级为主，选择市中心和高新二期居多。
　　分离市场环境和地域经济构造，这些行业办公需求活泼，并不令人不测。在线教育是春节后逆增长代表，获资本积极注入，单季行业融资达23起。
　　全国性房企在西安市场加码规划，持续推进办公需求。商务效劳业，近年来在西安经济活动中比重不时进步。4月18日，西安发布的第四次全国经济普查成果显现，最近五年中，全市二产和三产法人单位增长198.7%，其中租赁和商务效劳业占比13.1%，数量位居前三。
　　去年西安新开“公司”88万户，内资租户改写市场格局近几年来，西安成为人才引进的赢家。随之而来的新成立和新落户企业，也让西安写字楼市场需求升温。这局部需求到底有多可观？
　　西安市统计公报显现，2019年西安新注销各类市场主体88.31万户，比上年增长62.6%。其中，新注销企业13.06万户，增长3.2%。
　　“新成立公司的需求在这几年表现抢眼。”美妙生活文商旅研讨院院长夏强表示，不少全国性企业在西安设立区域总部，还有企业晋级、扩张和搬迁等诉求。
　　外来企业租户正在改写西安写字楼市场的格局。据一项针对西安甲级办公市场的住户来源调查，有36%出自本地，有60%为陕西省以外内资企业，还有4%属于外资企业。
　　外来企业需求扩张，叠加的是金融业租户的旺盛需求。据世邦魏理仕数据，2019年西安写字楼市场总体量到达594万㎡，全年净吸纳量35.4万㎡。金融业已成为西安写字楼最大类租客，占到市场的22%；此外，依托西安政策支持及良好的本地教育资源，科技新媒体、教育培训、房地产等行业因而受益，这三类企业需求分别达18%，16%和15%。
　　有行业人士引见，在国内经济转型背景下，越来越多的金融和互联网公司正处在高速开展期，例如腾讯研发中心去年签约西安；还有一些央企国企也在快速扩张，例如：去年第四届丝路国际博览会上，招商局集团、华润集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中粮集团等六大央企区域总部集中落户西安国际港务区，这一切都树立在政策引导和开展预期上。
　　比照成都、杭州，西安写字楼空置率偏高
　　长期以来，北上广深虽然写字楼总面子积遥遥抢先，但整体空置率不断都处于较低程度。2019年，广州、北京、上海和深圳，空置率均未超越20%。
　　整体来看，二线城市空置率相对较高。比方，天津空置率达42.6%，大量写字楼空着，与二线城市高速扩张的城建速度有关，中央商务区接连建成，增加了供给量。
　　西安去年优质写字楼空置率34%，同比降落0.7个百分点。与其他一些副省级城市相比，低于天津（42.6%）、武汉（37.8%）、高于杭州（17.9%）和成都（20.5%）等。
　　有观念以为，写字楼市场表现，在某种水平上，能够看作一座城市经济开展的晴雨表。西安在去年GDP初次超越9000亿元，而杭州、成都早已打破万亿范围，从经济总量和企业需求看，确实存在一定差距。但也要看到，西安市场近几年正处在新增供给集中放量期，空置率增加也属于比拟正常的现象。事实上，在写字楼供给增量方面，去年西安要超越成都、杭州。
　　资深地产筹划人士冯奔表示，空置率偏高也可能是空间与时间的暂时错位。相对而言，西安还处在经济构造调整期，固然第三产业占比超越60%，但范围偏小、产业偏低端的效劳企业，常常租不起高端写字楼，金融、互联网等现代效劳业，与杭州成都等地还有差距。
　　当然写字楼空置，还会由于地段、质量构成差异。夏强以为，西安中心城区、高新区等商办范围成熟地段，写字楼十分走俏，许多甲级写字楼终年一房难求；相对来说，局部新兴开发区域，由于配套不够完善，若写字楼硬件和天文条件不佳，空置率会高一些。
　　后疫情时期，西安写字楼走向何方？
　　写字楼常常存在时间和空间暂时错位，对待其空置率要将视野拉长。不过得留意，疫情影响下，国内各大城市商办物业供需集体被打乱，一方面新增供给将在将来继续进入市场，另一方面企业租户的办公需求可能已发作较大变化，那么写字楼市场应如何应对？
　　孙奇表示，在线教育、高科技企业是去年西安优质写字楼需求最旺盛的行业，估计今年还将有扩租或新租需求。新基建、5G、医疗、政府平台公司等亲密相关行业受益于政策刺激，有望成为今年西安优质写字楼租赁市场的新增长点。中长期来看，疫情后企业会愈加关注本钱、托付条件和租约灵敏性，“这些变化是业主方需求感知的。”
　　夏强以为，写字楼需求取决于两方面：一是交通、硬件等物理环境，二是产业链等综合配套关系，好像过去产业园的孵化作用，在头部企业引领下，写字楼同样能够产生宏大汇集效应。
　　举例来看，陕西在今年3月认定西安市曲江新区国度级文化产业示范园区、西安华商传媒文化产业园、宝鸡市石鼓·文化城产业示范园区、西安印刷包装产业基地为陕西省文化产业示范园区。其中，有的正是以写字楼效劳为载体，对文化上市企业及产业链公司构成汇集。此外，西安碑林区近日召开“立起来的开发区”示范楼宇试点工作发动部署会，也是以试点单体办公楼宇为依托，探究构建楼宇经济的产业链条。
　　市场主体不时增加，自身就是西安经济潜力的意味，它所引发的产业集聚，会在将来持续释放，并反映到写字楼市场乃至商业地产层面。只不过，好的写字楼扮演的是一个需求出口。