五一期间，许多地方的气温已经超过了35℃。郑州，这个企图在GDP排行榜上赶超青岛的城市，气温乃至超过了40℃。 山东青岛墙体广告

不论经济形势有多么严峻，不论这座城市有多少问题，也不论二手房市场水涨到了怎样的高度，青岛就像是穿上了夏装的靓丽少女，行将进入最吸引人的时期。

一个很简略让咱们错判楼市的改变，摆在咱们面前：当山东省新冠肺炎疫情防控由Ⅱ级呼应调整为Ⅲ级呼应的时分，外地购房者会坐着渠道商的免费大巴再次来到青岛，他们能不能让青岛楼市连续4月份的炽热状况？

镇定的淄博客不是韭菜

前几天，去西海岸探盘的时分，在一个营销中心的门口看到了一辆“鲁C”标牌的大巴车。上前简略聊了几句，“导游”说是刚刚开端干，也便是节假日发发车。 山东青岛墙体广告

进入营销中心之后，首先看到的是开发商摆在醒目位置的一个特价标牌，房子比本来的价格低了40万。可是这个有270度海景、央企背书、三大商圈盘绕的项目现场，仍旧不是很火热，起码比上一年三季度在上合示范区看到的火爆现象有大相径庭。

在沙盘前，细心端详了一口淄博话的购房者，大多都是五十岁上下的年岁，穿着考究，关于楼盘问得很细。让人很难将“韭菜”的标签，贴到他们身上。 山东青岛墙体广告

在200万这个层级上的购房客，与买100多万房子的人，圈层是彻底不同的。临沂、淄博有不少有钱人。可是，我希望咱们相信的是，在三线城市财物堆集到这一层级的人，都不是傻子。所以，来青岛看盘是一回事儿，买房又是别的一回事儿。

假如还有限购的门槛，那么就西海岸而言，高总价的楼盘很难盼望省内客快速消化。灵山湾板块的压力会比较大，特别是融信、鑫苑这些楼盘，未来的日子或许越来越难。 山东青岛墙体广告

“百万”韭菜，还剩多少

上一年的上合示范区，产生了许多财富神话。有一个本来做暖场活动的服务商，累巴巴的干了一两个月之后，立即转型。租了辆大巴，从鲁西南一车车的往上合示范区拉人。他在点评某一个人口大市的看房团时，是这么说的：

人傻，钱多，你底子就不必多忽悠，售楼处待上半小时，他们自己就上赶着去交钱了……

问题是，鲁西南的肉不光上合示范区在盯着。烟台、威海等地的开发商眼睛也都冒着蓝光呢，跟着市场的变冷，那些成本更低开发商给出的渠道费更高。所以啊，本年去上合示范区探盘时，发现营销中心最多的，便是到楼盘现场来学习的渠道小白们。说句实在话，卖房子的比买房子得多。 山东青岛墙体广告

即墨，相同卖了很多、很多的地。盼望即墨自己人消化那是很难的。前天，一个读者问我：老王，我单价一万块买了某某地铁盘会不会站岗？大品牌地铁盘给出这个特价，着实吓了一跳。

还有西客站，金地两个大盘，绿洲也要加推，听说小户型房源总价能到六十多万。

即便房子够廉价，鲁西南的水，一会儿能润透这么多旱地吗？

一个大大的问号，值得咱们重视。

当然，胶州、即墨还有另一个变数，那便是拆迁户。特别是胶州，又一轮拆迁已经开端了。在某一段时期内，关于周边楼盘必定有拉动，可是要全年飘红，结合现在的库存和土拍量，很难。

救主城或许只能“抄作业”

咱们简略错判青岛的楼市，一个很重要的原因便是喜欢将房价和本地年轻人收入挂钩，而疏忽了外地购房客的力量。 山东青岛墙体广告

在华润悦府最终一期开盘前，我约了一个朋友去万象城喝茶。当时，那个茶馆也是华润悦府的签约室。一下午的时刻，基本上都是一口规范京片儿人在聊合同细节，北京人关于这个盘奉献颇大。

可是，限购将一线城市的购房者都挡在了城市之外。即便一线城市的人仍旧喜欢青岛夏天的27℃，可是你让他放弃北京户口来买房那他必定抽你。并且，青岛房价一直下跌，即便这时分铺开限购，恐怕也吸引不了太多外地投资客。单靠本地普通改进购买力，能拉动几个盘？一个万和第宅的体量或许问题不大，但掐指一算，浮山后-崂山一线本年有十几个楼盘可售，各营销总的压力不比万元盘的同仁们小啊。

限购的口子铺开的或许性不大，内部挖潜是仅有的或许。城阳的共有产权方针，让世人看到了人才们的购买力。

主城的开发商假如真活不下去，抄城阳的作业恐怕是仅有的救市选择。假如真的抄作业，总价更高的主城楼盘更能激起人才们的购买欲望，市场或许比城阳还要热。

问题是：主城没有那么多地要卖，并且主城开发商大多都有母公司撑着，改进刚需基数也大，救市的火急程度远不及城阳那么强。山东青岛墙体广告

会不会救？别问，头疼，现在真的很难说。山东青岛墙体广告

咱们这么一圈捋下来，就会发现：在青岛变相铺开限购新政没活过三天的情况下，本年青岛恐怕很难再盼望外地客来大面积救市了。可是，城市的内在潜力并没有彻底耗尽。假如，在极点情况下，各区市出台一些特殊方针，会对楼市有一个提振。

五月份开端前，我给咱们先泼了盆冷水：希望咱们在小长假内镇定一些，不要着急出手。这个主张，现在看适用于整个二季度。

可是，这不是一个僵化的主张，我再次着重：这是根据现在的方针和供需面的主张。不是说我以为六月中下旬会呈现机会，你就一定要比及6月20号左右才看房。咱们要时刻重视任何方针、利率方面的调整、目标楼盘的去化，根据这些改变来调整咱们的方案。 山东青岛墙体广告

简略来说，不见兔子不撒鹰。可是假如有兔子扛不住饿提早出窝了，你怎么办：

扑上去啊!