我是报哥，你买房路上的指明灯，报哥是实战派，说的好听，不如做的实在。

以下精选问答内容来自 “收租的报哥”大众号。

1、问：报哥，湾玺公寓，自住和出资能够吗？

答：公寓不在咱们的引荐范围内 高端公寓和一般公寓其实是两种产品，一种空间上极尽豪华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具有圈层特点。 一般公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终仍是为了增值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有差异。 当然，要真实的高端公寓才值得具有，比方京基御景峯那种伪高端公寓，尽管也有景观，但是鸡肋的夹心方位，也让它高端不起来。 所以，假如你的底层足够，是能够下手1套高端公寓自住的，产品多元化。

2、问：您好！报哥，我现在在罗湖国贸有一套总价220左右的小两房（有贷款120万，下一年九月才能卖，锁三年）。离婚还能够做一套三成首付。我在南山上班，老婆在桃源居老师（非在编）。现在想换大点的房子，方案今后自住，现在在桃源居租房。考虑两种方案：一是等下一年卖掉罗湖的房子，在桃源居买一套。二是本年年末在大运（乐城或许中海康城）或许坪山（大东城或许京基御景印象）买一套350以内两房。有什么主张，谢谢！

答：感谢付费咨询。买房不能用静态思想考虑动态问题，中海康城73平小三房成交价现已破350了。等你下一年卖完罗湖，桃源居大概率买不到三房了；等你年末出手，350也买不了大运乃至坪山了。所以，你现在的挑选是，或许赶快出手买350的标，或许等下一年卖完罗湖后，再从头定位还能买到哪里。不过龙岗你说的盘都不怎样引荐。

3、问：报哥好！最近想下手学位房，预算1300w左右，主要考虑次新房或许新房，方针有临海揽山，西丽宝能城，华润四期。主要是小孩下一年9月上学，有刚需。考虑学位和出资价值，比较纠结选哪个好。望星主不吝赐教。

答：好问题，南山新标杆的经典比照

临海揽山是蛇口片区新盘双子星之一，起步106平，总价可能略超你预算，育才系9年，是蛇口片区比较难得的靠山好风水新盘；

润玺一期/润4则占尽了风头，华润城这几年如日中天，单价现已逐步追近深圳湾，假如润玺是网传限价的话，98平三房你刚好能够够得着，买到南外系9年，享受片区、新校园和限价盈利；

宝能城是大学城片区的标杆，不管是方位、商超配套仍是产品都是一等一的优异，现在预算范围内能够买到89高赠送四房，校园是被收编的深大附试验小&南科一二小共享及新建的深大附外国语初中&育才龙珠共享，深大附试验小&深大附外国语初会是宝能城的干流挑选，那么实践上就是深大附9年；

所以我说你提的这三个盘实在是太经典的比照，咱们从地段、资源、档次、质量来排序一下的话

地段：润玺/临山揽海/宝能城

资源：润玺/临山揽海/宝能城

档次：宝能城4房/临山揽海3房/润玺3房

质量：三家打平

但实践现在的价格VS价值来看，临山揽海预价格可能会超出很多人的想象，宝能城是二手，经过了充分交易、基本匹配，而润玺显然才是最值得打新套利的盘，只不过很难很难很难买到而已；

给你的战略主张，1200w打润玺，不中的话，临山其实也买不到，宝能城住能够，学位的价值实现还相当悠远，现在有其他二手更值得考虑。

4、问：报哥您好，我决议听从您的主张投住分离，首套首贷，总价580万以内，首付180万，单纯出资角度，估计3-5年出手，有以下几个方案不知怎样挑选： (1) 碧海或宝中区域小两房，如富通城三期58平2房， (2) 西乡区域三房，如中信领航城或富通V都会3房 (3) 南山学位房一房或小两房， (4) 南山次新房松坪村三期，60平2房 (5) 龙华 龙悦居或星河世纪2房 (6) 龙华 金地上塘道或潜龙曼海宁2房

答：你好，感谢付费咨询！ 深圳买房，接下来该重视什么样的产品？ 以下几种类型产品或是本年重点可重视对象：

1.热门片区的非热门楼盘，比方之前无人问津的侨城馨苑，最近重视和咨询的人都开始多了起来；

2.热门片区外溢，西丽—大学城片区夹在北站、科技园、宝中片区中间，本身条件也不错，本年或是补涨对象；

3.冷门区域标杆，哪怕是龙岗、坪山这样的冷门片区，标杆楼盘和热门片区楼盘的相对价格距离因为显得越来越大，也开始具有一定的性价比。 合正观澜汇就是正面典型，颐安都会这样的片区CEO，也快洗干净了；

4.潜力学位，在深圳，学位似乎是永恒论题，学位房的供需矛盾，远比住宅要大的多，远是其他城市人所不了解的。 能够说，学位房出资几乎弹无虚发，基本不会跑输大盘。 5.热门片区笋盘，这一点比较难，但不代表没有。

你说的挑选，优先5 2 3，能不能下手也需要看价格，淘淘笋。

5、问：报哥好，出资为主，兼自住，南山科技园上班。之前580的预算看中了圣拿威，现在假如预算提高到650，蛇口的山海津怎样样呢？

感觉山海津属于价值洼地，但实地看往后着实荒芜，尽管中介说后续会改进，比方会建商场等，但仍是很担心

别的650预算花样年的二房也能够考虑了，和山海津相比哪个好，这个预算有什么引荐的盘吗

答：你好。山海津，低单价低总价的次新盘，背山面海，地铁尽端，交通有待改进，现在距离地铁稍远，但交通利好有实现。假如纯出资追求低单价低总价，山海津是个不错的挑选，自住+出资考虑花样年。

6、问：明德碧海校区（小学+初中）vs益强小学+红岭石厦，父母都是国企员工，没有出国游学方案，孩子本年三岁，二选一，怎样选？

答：很少看到这两个学区的比照。这两个校园合适不同的家庭。

明德碧海学区小，居住更朴实，素质教育比一般校园做得好，小班教学，其本部中考成果近几年提高迅速。红岭石厦的优势在于已被商场验证的中考成果，以及福田区能够参与小升初深外的考试。不知道你看重哪些方面？

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