近些年，宜丰县积极主动推动农村住宅改革创新，探寻适当放活房基地和农村房屋所有权重要途径，激励村团体和群众运用闲置不用房基地和农村房屋开设休闲农家乐、民宿客栈等，提升居民收入。 罗 霄摄（中乾视觉效果）

房基地是农户立身处世之本，是土地的关键构成部分，也是农村土地承包体制改革中牵扯权益最繁杂的行业。党的十八大至今，中共中央重视农村住宅体制改革示范点，历经很多年探寻与发展趋势，现阶段示范点完善了房基地利益确保方法，在确保群众户有一定的居的另外，提升了农户财产性收入，合理维护保养了农户的房基地利益。

此前，中央深改委第十四次大会决议根据了《深化农村宅基地制度改革试点方案》。会议指出，推进农村住宅体制改革，要积极推进贯彻落实房基地全民所有权、确保房基地农民资质权和农户房子财产权利、适当放活房基地和农户房屋使用权的实际相对路径和方法，果断守好土地公有制特性不更改、耕地红线不提升、农户权益不损伤这三条道德底线，完成好、维护保养好、发展趋势好农户利益。

房基地是农户立身处世之本，是土地的关键构成部分，也是农村土地承包体制改革中牵扯权益最繁杂的行业。农村住宅体制改革经历了什么探寻？怎样维护保养好、发展趋势好农户的房基地利益？对于所述难题，农民日报记者采访了相关权威专家。

改革创新在探寻扩展中破题

“房基地就是指全民所有，褔利分派给农民建房应用的土地。”南京市林业大学三农政策研究所负责人高强度说，房基地制度保障了农户“居者有其屋”，但伴随着城区界限扩展与农村人口迁移，在房基地管理方法中出現了获得艰难、运用粗放型、撤出不畅、权能不够等难题。比如，房基地占地面积扩大与很多闲置不用共存、审核管理方法严苛与一户多宅共存等。这种难题相辅相成、盘根错节，造成农村住宅体制改革变成一块难啃的硬骨头。

依照中共中央、国务院办公厅布署，相关部门在“三块地”改革创新架构下机构进行了房基地体制改革试点。2016年2月份，33个县(市、区)被依规受权进行乡村农村土地征收、团体营业性土地进入市场和房基地体制改革三项示范点，在其中房基地体制改革示范点有十五个。17年11月份，房基地体制改革扩展到所有33个试点县，另外示范点推迟至2018底。截止2018底，全国性33个示范点地域共腾撤出零星、闲置不用房基地约8.4万亩，申请办理农村房屋抵押借款111亿人民币。今年1月份，全国人民代表大会常务委员会决策将示范点推迟至今年底，另外打开修定有关法律法规的程序流程。

“自进行示范点至今，房基地体制改革依次经历了示范点建立、连动探寻、限期增加、范畴扩展等全过程。”农业农村部农村集体经济研究所改革创新实验调研室办公室主任刘俊杰说，全国各地推动农村住宅体制改革的具体方法不尽相同，但整体上是紧紧围绕健全农户房基地利益和获得方法、探寻房基地有偿服务应用规章制度、探寻房基地同意有偿服务激励制度、健全房基地管理方案四个层面进行。

在农民房基地利益确保层面，河南长垣市对于城市规划区外的保存村、市郊村、旧城区和黄河滩区村等不一样种类，采用不一样对策完成农户户有一定的居；在房基地有偿服务应用层面，湖北宜城根据房基地应用目标真实身份及房基地运用现况，对超占一部分依照时间段、总面积、地区等规范扣除有偿服务服务费；在房基地有偿服务撤出和运转层面，浙江省义乌市对完成乡村建设及升级改造的村子，容许房基地所有权在当地集体经济组织机构组员间跨村出让。

总体看来，示范点完善了房基地利益确保方法，在确保群众户有一定的居的另外，提升了农户财产性收入。

一部分试点经验变成法律法规

“党的十八大至今，宅基地改革现行政策经历了从推动农户住宅财产权利质押、贷款担保、出让，到健全农户的住宅保障体系，再到做大做强乡村闲置不用房子发展趋势农业旅游和农村旅游，适用正确引导入城落户口农户依规同意有偿转让，最终到探寻房基地“三权分置”改革创新。这一全过程集中体现了中共中央对农民房基地用益物权的维护保养，对做大做强闲置不用房基地和闲置不用农村房屋，提升农户农田财产性收入的高度重视。”自然资源部政策法规司厅长魏莉华说。

宅基地改革示范点为土地管理法修定出示了实践活动根据。一直以来，房基地一户一宅、无尝分派、总面积法律规定、不可运转的法律法规，造成农村住宅很多闲置不用消耗，农户房基地用益物权无法贯彻落实。今年八月份,全国人民代表大会常务委员会决议根据新修订的土地管理法，自今年起实施。旧法要求，在原先“一户一宅”基本上，提升房基地户有一定的居的要求。容许入城落户口的群众同意有偿服务撤出房基地。确立下发房基地审核管理权限，要求群众住房土地由城镇市人民政府审核。

今年九月份，中间农办、农业农村部公布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，激励村团体和农户做大做强运用闲置不用房基地和闲置不用住房，根据自负盈亏、联合经营、授权委托运营等方法，依规依规发展趋势休闲农家乐、民宿客栈等。

现阶段，租赁早已变成做大做强闲置不用房基地和农村房屋的流行方法。从租用的行为主体看，有集体经济组织机构回收后统一租用的，有社会化公司回收或收帐后统一租用的，也是有农民自身租赁运营的，也有根据与公司协作入股投资运营的。

新土地管理法执行后，大量地域以乡村集体经济组织机构或农民为行为主体，融合发展趋势农村旅游、下基层农村妇女创业自主创新等，合理做大做强了闲置不用房基地和农村房屋。浙江湖州南浔镇融合浙江产业生态圈农田综合性治理示范点，以乡村总量房基地做大做强运用为支撑点，撬起农村旅游等特色农业杆杠，产生聚合高效率的农村土地承包运用布局；江西上栗县在先前进行的乡村房地一体土地确权备案颁证基本上，激励村团体积极主动妥当进行闲置不用房基地治理，闲置地优先选择用以考虑农户增加房基地要求、村子基本建设和农村产业发展规划。

要坚持不懈谨慎与提升并举

“要坚持不懈谨慎与提升并举再次推进房基地体制改革。”刘俊杰说，推进农村住宅体制改革，既要坚持不懈房基地的保障性住房作用，又要让房基地活起來，摆脱现行标准房基地所有权既是真实身份性定居确保权也是物权法性财产权利的“两权复合型”构造，进而完成房基地资质权单独成权并承重农户定居确保作用，及其房基地所有权转型发展提纯为典型性用益物权并承重财产作用。

闲置不用房基地和闲置不用农村房屋是乡村较大的“潜在性财产”，也是起动农业农村发展趋势瞬时速度的重要。高强度表明，伴随着很多农村人口入城落户口，乡村“人才外流”状况愈来愈突显，推进农村住宅体制改革，就需要在相关法律法规架构下，有目的地放开社会化商业用地行为主体限定，扩张村集体经济机构运营管理权。非常是要坚持不懈工作中推动与组织建设紧密结合，连动布署有关行业改革创新每日任务，激励农村基层自主创新，不断完善现行政策方法和操作流程。

比如，江苏溧阳市加强示范点综合，将房基地体制改革与村庄规划调节、农田环境整治、社会保障部管理体系健全融合起來。在示范点推动全过程中，本地还聚焦点优秀乡贤和各种高层次人才，配套设施颁布了《关于创新农村集体经济组织人才加入机制的指导意见》，首先在示范点村正确引导优秀人才融进农村。

“要探寻房基地跨团体运转难题。”刘俊杰表明，做大做强闲置不用房基地資源，推动农村土地承包合理运用是房基地“三权分置”改革创新的本质规定。房基地运转是做大做强闲置不用房基地和住房的关键方法，在现阶段单独村团体內部对房基地要求比较有限的状况下，假如不可以跨团体运转，合理做大做强运用就变成一句空谈。他提议，对现有探寻进行现行政策执行实际效果评定，在保证 农户权益不损伤状况下，适时布署下一轮示范点，逐渐将实践经验切实可行的作法升高为规章制度分配。